Protection du consommateur et vente immobilière, un nouvel élan (La nouvelle Tribune n 742 du 05-05-2011)

La loi 31-08 sur la protection du consommateur est adoptée1. Avec plus de 200 articles, elle s’intéresse largement à la vente immobilière, assure une meilleure protection de l’acquéreur contre les clauses abusives (I) et instaure un nouvel encadrement du financement de l’acquisition (II).

(I) La loi renforce l’information du consommateur sur les produits, biens ou services et encadre les conventions de services financiers, crédit à la consommation et immobilier, vente à distance et démarchage. L’objectif est de protéger le consommateur contre les clauses abusives, qui ont « pour objet ou pour effet de créer … un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ». Sont réputées abusives selon l’article 18 de la loi, les clauses qui tendent à : a) supprimer ou réduire le droit à réparation du consommateur en cas de manquement par le fournisseur à l’une quelconque de ses obligations ; b) réserver au fournisseur le droit de modifier unilatéralement les caractéristiques du produit, du bien à livrer ou du service à fournir ; f) permettre au fournisseur de retenir des sommes versées par le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir le droit, pour le consommateur, de percevoir une indemnité d’un montant équivalent de la part du fournisseur, lorsque c’est celui-ci qui renonce ; h) autoriser le fournisseur à résilier le contrat de façon discrétionnaire si la même faculté n’est pas reconnue au consommateur …. De retenir des sommes versées au titre de prestations non encore réalisées par lui, lorsque c’est le fournisseur lui-même qui résilie le contrat p) d’obliger le consommateur à exécuter ses obligations alors même que le fournisseur n’exécuterait pas les siennes […] ». Dans le champ immobilier, ceci va conduire à modifier certaines pratiques commerciales des ventes d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA). Le législateur a encadré le régime de la VEFA en imposant la signature d’un contrat préliminaire qui comporte des mentions obligatoires relatives aux caractéristiques de l’immeuble et aux droits et obligations des parties (articles 618-1 et suivants du DOC). Pour autant, il est usuellement proposé à l’acquéreur d’arrêter les modalités de la vente à intervenir par la signature d’un simple « bon de réservation » préétabli, avec versement d’un acompte sur le prix. La loi nouvelle entend mettre fin à cette pratique sommaire et souvent déséquilibrée : il est courant en effet que le verso du document prévoie le paiement de dommage-intérêts à la charge de l’acquéreur en cas de résiliation de l’engagement souscrit et une dispense de toute pénalité pour le vendeur-promoteur, par exemple en cas de dépassement du délai de livraison ou de modification de l’ouvrage en cours de réalisation. L’objectif de la loi nouvelle est bien de modifier ces pratiques commerciales, qui sont à l’origine de la défiance manifestée par le consommateur à l’égard de la VEFA.

II) La loi encadre aussi le financement immobilier et prévoit des mentions obligatoires aux contrats de prêt et de vente. Les annonces publicitaires relatives aux prêts immobiliers devront dorénavant rappeler précisément les modalités de l’opération proposée (objet et conditions du prêt, durée, coût total …). Les contrats de prêt immobilier devront mentionner, pour l’information de l’emprunteur, les caractéristiques du prêt consenti (montant du taux, coût global de l’emprunt, dates des échéances, conditions de remboursement anticipé, modalités de l’assurance souscrite et garanties offertes … .). La faculté reconnue à l’acquéreur de subordonner la vente à l’obtention préalable d’un prêt (I) et en cas de paiement comptant du prix de vente, de renoncer à se prévaloir du bénéfice de la loi, moyennant une déclaration manuscrite à l’acte (II) devra être rappelée dans le contrat préliminaire. Enfin, de nouvelles garanties sont données à l’acquéreur en cas de financement souscrit pour l’acquisition d’un immeuble à construire. La faculté lui est désormais reconnue de demander la suspension judiciaire de l’exécution du contrat de prêt pendant la durée du litige qui l’oppose au constructeur de l’ouvrage. Le législateur entend donc imposer des pratiques modernes de protection de l’acquéreur non professionnel. Ces pratiques ont sans doute un peu d’avance sur l’évolution des mentalités mais les professionnels n’auront guère d’autre choix que de s’y soumettre, ne serait-ce qu’en raison de la nullité des engagements qui seraient souscrits en contravention avec les dispositions impératives de la loi.

*Mes Denis Chardigny et Pierre-Henri Roussel sont avocats, membres du cabinet de juristes Lefèvre Pelletier & associés ............................................ (1) Les principales dispositions entreront en vigueur à compter de la date de la publication de la présente loi au Bulletin Officiel.

jeudi 5 mai 2011