Assurance pour le crédit immobilier : les pièges à éviter

L'assurance peut être réglée en une prime unique ou étalée sur toute la durée du crédit. Le paiement d'une prime unique permet de réduire les traites, mais en cas de remboursement anticipé du crédit les assureurs ne restituent pas systématiquement la fraction perçue en trop.


Focalisés sur leur besoin de financement, les demandeurs de prêts immobiliers négligent souvent d’examiner les conditions entourant les charges annexes de leur crédit, notamment l’assurance décès. Celle-ci est destinée à couvrir les aléas de la vie, telle qu’une invalidité, un décès, ou autres incidents qui peuvent entraver le remboursement normal du prêt contracté. Le cas échéant, l’assureur se substitue à l’emprunteur pour verser le capital assuré à l’organisme de crédit, et soulage de ce fait les ayants droit ou l’emprunteur lui-même quand il est dans l’impossibilité d’honorer ses engagements pour un motif couvert par le contrat.

Pour bénéficier de l’assurance, l’emprunteur peut opter soit pour le règlement mensuel d’une prime qui s’ajoute à sa traite ou un versement unique et forfaitaire effectué au tout début du crédit. L’emprunteur qui souhaite minimiser ses versements mensuels a tout intérêt à choisir la deuxième option, surtout que des intérêts grèvent la prime versée mensuellement. Cependant, le règlement des frais d’assurance en une fois au début du crédit peut être désavantageux pour le bénéficiaire, surtout en cas de remboursement anticipé du crédit.

En théorie, dans ce dernier cas, le bénéficiaire n’a plus lieu de continuer à se faire assurer et l’assureur doit lui restituer le reliquat de la prime versée initialement. Celle-ci correspond en effet à un trop perçu que l’emprunteur doit récupérer au moment de la liquidation du prêt. Seulement, dans la pratique, ce remboursement est loin de se faire de manière systématique. Pour s’en prémunir, «l’emprunteur doit réclamer l’insertion d’une clause dans le contrat de crédit qui impose à l’assureur la restitution de la part de la prime perçue en trop en cas de remboursement anticipé», recommande Jamal Maatouk, docteur en droit et conseiller juridique. Et si cette précaution n’a pas été prise au tout début, il est recommandé de s’adresser par écrit à son organisme de crédit, mais aussi à l’intermédiaire avec l’assureur, et de lui réclamer, contre un accusé de réception, le prorata temporis de la prime d’assurance perçue en trop, pour cause de règlement anticipé. En cas de non-réponse, l’intervention de la Direction de l’assurance et de la prévoyance sociale (DAPS) peut-être demandée. Et après avoir épuisé ces options, il est possible d’exercer un recours auprès du tribunal compétent.

Un autre point de vigilance porte sur le fait que l’emprunteur n’a pas beaucoup de latitude pour choisir l’organisme auprès duquel il souhaite assurer son crédit. En effet, une pratique qui s’est quasiment généralisée sur le marché oblige le demandeur du crédit à prendre l’assurance négociée par la banque auprès de son organisme partenaire.

On peut refuser l’assureur proposé par l’organisme de crédit

A vrai dire, il reste toujours possible de négocier avec l’établissement de crédit afin de lui proposer un autre contrat d’assurance à prime unique présentant toutes les garanties à même de lui permettre de recouvrer sa créance en cas de problème. Mais dans la plupart des cas, en raison du rapport de force à l’avantage de l’organisme prêteur, le bénéficiaire n’a au final de choix que d’accepter les conditions proposées, ou de les refuser, renonçant par là même au crédit. Notons à ce titre que la loi 31/08 sur la protection du consommateur n’a pas apporté de solution à cette problématique. Cependant, son apport est d’obliger et l’assureur et le prêteur à communiquer suffisamment et clairement au consommateur l’étendue de ses engagements et leur teneur.

Immobilier - Conseils : Les questions à poser avant d'acheter en copropriété
Tout acheteur d’un bien en copropriété doit impérativement se renseigner auprès de la conservation foncière ou auprès du syndic de l’immeuble sur un ensemble de points avant de se décider. Le premier concerne la présence ou non d’une clause de préemption et cela afin d’éviter toute mauvaise surprise ! En effet, la préemption consiste en un droit inhérent à chaque copropriétaire d’acheter en priorité le bien vendu par un autre copropriétaire, à un acheteur extérieur à la copropriété.
Il convient aussi de s’assurer que votre vendeur est à jour dans le paiement de ses charges vis-à-vis de la copropriété. Sachez que dans le cas contraire, le nouveau copropriétaire doit supporter les charges impayées par l’ancien propriétaire. Il est donc nécessaire d’exiger du vendeur de communiquer les relevés de charges et le procès-verbal de la dernière assemblée générale du syndic. Il est également recommandé de vérifier si la copropriété est correctement gérée, s’il existe des procédures en cours et si des travaux ont été votés.
Ces renseignements peuvent être obtenus auprès du syndic. Si vous avez fait appel à un professionnel, notaire ou avocat, il leur incombe de faire ces recherches.


La Vie éco
2012-04-27