Immobilier Vendre sa maison : quelle plus-value minimale pour gagner ?

Enregistrement, conservation, frais de courtage, TPI... Un ensemble de charges réduit sensiblement le profit à la revente. Une maison achetée à 1MDH devrait être vendue à au moins 17% de plus-value pour rentrer dans ses frais.


Vous vendez à 1,1 MDH une maison achetée à 1 MDH. Avez-vous fait des bénéfices ? Pas si sûr car aussi bien la vente que l’achat d’un bien immobilier implique le paiement d’impôts à l’Etat, de taxes de conservation foncière, de frais de notaire ainsi qu’une éventuelle commission à l’agence immobilière. Généralement, une personne exprimant le désir de se défaire d’un bien immobilier ne prête attention qu’au prix de cession et calcule rapidement le profit éventuellement réalisé en déduisant de ce prix de vente le prix d’acquisition. Or, les frais afférents à l’acquisition d’un bien immobilier augmentent le coût d’acquisition au même titre que les charges liées à la vente plombent le profit éventuellement réalisé.
La plus-value n’est pas

la différence entre le prix d’achat et celui de vente

En effet, une personne ayant acquis un bien immobilier à 1MDH, pourrait accepter de le revendre à 1,1 MDH, empochant ainsi une plus-value de 100 000 DH. Or, attention ! cette somme n’est pas le gain réellement réalisé. Moult frais derrière cet acte de vente viennent effriter ce gain potentiel et, du coup, la plus-value doit être relativisée. A combien s’élève le coût d’acquisition final ? De combien les différents frais diminuent-ils la plus-value réalisée en cas de vente d’un bien ? Et quel niveau de plus-value le cédant doit-il exiger pour au moins couvrir les différentes charges sous-jacentes à la transaction ?

Le profit foncier n’est en effet pas une simple différence entre prix de vente et prix d’achat. Le profit correspond en fait à la différence entre le prix de cession diminué, le cas échéant, des frais de cession, d’une part et, d’autre part, du prix d’achat augmenté des frais concernant les dépenses d’investissement réalisés, ainsi que les intérêts payés au titre des prêts contractés pour l’acquisition du bien cédé et, bien entendu, les taxes et impôts payés à l’Etat (frais d’acquisition). Cela sans compter que le prix d’achat, pour le calcul de la plus-value imposable, est automatiquement réévalué par le fisc selon des coefficients fixés par arrêté ministériel sur la base de l’indice national du coût de la vie et publiés au Bulletin officiel.
Dans le détail, les frais d’acquisition comprennent l’ensemble des droits de mutation et des frais notariaux dont la taxe notariale (0,5%) et les droits d’enregistrement du bien immobilier au niveau de la conservation foncière. Ces derniers appelés également droits de mutation, fixés à 3% pour les locaux construits, connaîtront une augmentation d’un point dans la nouvelle Loi de finances attendue au Parlement pour atteindre 4%. Pour les terrains nus à vocation non agricole, les droits d’enregistrement sont de 6% et pour les terrains non bâtis avec engagement de bâtir dans 7 ans, ils sont de 3%.

A ces charges, il y a lieu d’ajouter la taxe relative à la conservation foncière pour l’immatriculation du bien (1%), les frais de courtage éventuels (jusqu’à 3% pour l’agence immobilière) et d’autres frais liés aux droits de timbre variant entre 1 500 et 3 000 DH. Pour une simplification du calcul, l’administration fiscale évalue forfaitairement les frais d’acquisition totaux à 15% du prix d’achat du bien.
Pour les dépenses d’investissement, il s’agit de toute sorte de coût engendré par la construction, la rénovation ou l’amélioration de l’espace habitable. Pour les terrains non bâtis, ces dépenses sont relatives à l’équipement en termes de viabilisation, de morcellement, de défrichement ou autres. Au cas où elles ne sont pas justifiées, ces dépenses sont évaluées par le fisc.

Les honoraires des notaires risquent d’augmenter dès novembre

Ceci pour la dépense totale d’acquisition. Quant à la recette totale de cession elle est constituée du prix de vente diminué des frais de cession. Ceux pris en compte par le fisc sont relatifs notamment aux frais de publicité (1 000 DH minimum) et à l’intermédiation de l’agence immobilière (3%).
Au final, à la plus-value réalisée (recette de cession diminuée du coût total d’acquisition) est appliquée une taxe appelée désormais impôt sur revenu des profits fonciers. Elle est de 20% en cas de réalisation de profit. En l’absence de plus-value, ou si le montant de l’impôt est inférieur à celui de la cotisation minimale, c’est celle-ci qui est retenue, à savoir 3%du prix de vente du bien immobilier.
A noter que l’opération de vente d’un bien immobilier ne devrait pas s’effectuer directement entre l’acheteur et le vendeur. Le notaire, dans son rôle premier de médiateur et ensuite de facilitateur, intervient pour informer les parties des diverses taxes et dépenses relatives à la transaction, d’une part, et pour veiller à son bon déroulement, d’autre part. Rappelons que les honoraires du notaire ne font toujours pas l’objet d’un cadrage réglementaire. Me Amine Zniber, président du département communication de la Chambre nationale notariale, précise : «Dans la pratique, les honoraires du notaire sont de 1% en moyenne et ne sont pas suffisants. Cependant, ils seront dès novembre prochain fixés par décret et nous espérons un taux plus élevé, compte tenu de la responsabilité qui nous incombe pour gérer les transactions».

Terrains non bâtis: compter 20% supplémentaires sur le prix d’achat pour gagner

Prenons l’exemple d’un bien acquis en 2007 à un million de DH et supposons que le propriétaire n’y a introduit aucune réparation engendrant une dépense d’investissement.
Ce bien aura coûté, en fin de compte, nettement plus que son prix d’achat affiché. En y ajoutant l’ensemble des frais d’acquisition, le bien immobilier totalise une somme de 1 098 000 DH. Pour le revendre en 2012, le cédant devra accepter un prix qui non seulement couvrira les charges d’acquisition déboursées lors de l’achat mais également celles impliquées par l’acte de vente (publicité, courtage et l’impôt sur le revenu des profits fonciers). Ainsi, il faut compter un prix de vente d’au moins 1,17 MDH, soit 17% de hausse par rapport au prix d’achat, pour que le vendeur réalise une plus-value. Si on diminue de ce montant l’ensemble des frais de vente, le prix de cession net ressort à 1,134 MDH. Par conséquent, le gain brut est de 35 900 DH. En déduisant l’impôt sur le revenu des profits fonciers de 3% du prix de vente, la plus-value nette réalisée par le vendeur tombe au niveau de 800 DH !

L’achat et la vente d’un terrain non bâti font l’objet des mêmes taxes et impôts que les biens immobiliers mis à part les droits d’enregistrement. Ces derniers sont de l’ordre de 3%. Néanmoins, ce taux s’élève à 6% si l’engagement de construction durant une période ne dépassant pas 7 ans n’est pas tenu ou si le nouveau propriétaire met le terrain en vente.

Pour ce cas, prenons l’exemple d’un terrain non bâti acquis en 2007 à 12 MDH. En cas de revente, même avec une bonification de 10% du prix d’achat, soit un prix de vente de 13,2 MDH, le vendeur réalisera une perte au vu des différentes charges liées à l’acquisition et à la revente. Ce n’est qu’à partir d’un prix de 14,3 MDH, soit près de 20% de plus que le prix d’achat, que l’on peut dégager un profit : 58 000 DH dans cet exemple.


Conseil : Les points à surveiller avant la cession d’un bien immobilier
Une fois la décision de vente d’un bien immobilier prise, il est important de se renseigner sur un certain nombre d’obligations. La Chambre nationale des notaires insiste sur la déclaration de l’impôt sur le revenu des profits fonciers (l’IR/PF). Celle-ci doit être remise au receveur de l’administration fiscale dans les 30 jours qui suivent la date de la cession. A défaut, une pénalité de 30% sera appliquée sur le montant de l'impôt dû. Cette pénalité est due même dans les cas d’exonération au titre de cet impôt. Par ailleurs, en cas de vente d’un bien possédé par héritage avec d’autres personnes, il faut déposer une déclaration individuelle de l’IR/PF afin d’éviter toute éventuelle solidarité en matière d’imposition dans le cas où une personne serait imposable et une autre exonérée. De plus, il faut éviter de vendre son bien immobilier par procuration ou à un spéculateur. Généralement, ce dernier ayant pour objectif de réaliser des plus-values et non d’acquérir le bien immobilier pour y habiter, ne procède pas à une déclaration de l’impôt. Du coup, les retombées fiscales se trouvent à la charge du propriétaire initial. Aussi, la Chambre rappelle qu’en cas de cession d’un immeuble, le cédant doit produire au notaire une attestation justifiant le règlement des impôts et taxes grevant le bien vendu au titre de l'année en cours et des années antérieures.


Ibtissam Benchanna
2012-05-15