Comment bien monter son crédit immobilier

A l'heure actuelle, selon les banquiers, opter pour le taux fixe est plus prudent en raison de la hausse des taux. Mensualités, assurances, frais de dossier, taux... comment faire le comparatif entre les offres.


Le pays ressemble à un immense chantier. Les promoteurs immobiliers opèrent tout azimuts dans chaque segment, obéissant ainsi aux demandes qui proviennent de toutes les couches de la population. Si toutes les catégories socioprofessionnelles rêvent d’acquérir une résidence principale, ou secondaire, voire balnéaire (parfois les trois à la fois !) ; entre le désir et la réalité, beaucoup de chemin reste à parcourir.
D’autant plus que l’acheteur potentiel est sans cesse sollicité par des publicités séduisantes qui l’incitent à franchir le pas, notamment en recourant à un crédit immobilier. Qu’il s’agisse de villas pharaoniques ou de logement social, de plans d’épargne logement ou de package prêts immobilier tout est mis en place pour concrétiser le rêve prioritaire de chaque Marocain : posséder un toit.


Des financements sélectifs

Toutefois, l’observateur averti aura remarqué que de nombreux chantiers enregistrent des retards conséquents quant à la livraison de leurs tranches successives.
Au même moment, il aura aussi perçu une tendance haussière pour ce qui concerne les taux d’intérêt des crédits. Si on s’attarde sur les promoteurs immobiliers en considérant l’état actuel des encours des crédits qui leur sont accordés en 2011 par rapport à 2010, on peut dire que, selon les données statistiques fournies par Bank Al-Maghrib, l’encours global des crédits accordés par les sociétés de financement aux promoteurs immobiliers, ressort à fin mars 2011 à 64,318 MDH avec une légère hausse de 0,6% par rapport à décembre 2010 et en hausse de 0,9% comparativement à mars 2010.
Les chiffres à fin mars 2011 reflètent une décélération dans l’activité du financement de la promotion immobilière suite, notamment, à l’adoption par le secteur bancaire d’une approche plutôt sélective dans le traitement des demandes de financement dans ce marché.
En effet, les banques sont devenues de plus en plus attentives par rapport aux projets résidentiels et touristiques de haut standing, en particulier pour ceux en dehors de l’axe Casablanca-Rabat. Samir Hadjioui, directeur général adjoint au CIH, nous livre son opinion quant à la situation actuelle et à venir.
«En dépit d’une conjoncture nationale et internationale difficile et contraignante pour certains segments du marché immobilier, notamment celui des résidences secondaires, la croissance du secteur immobilier durant l’année 2011 est portée essentiellement par la reprise dans l’habitat social, créneau qui cumule près de 60% de la production nationale.
Après l’euphorie constatée dans les années 2007 et 2008, le secteur immobilier marocain a vu ses acteurs rationaliser leur approche en matière de projets, en vue d’une meilleure réponse aux attentes de la demande», note notre banquier.
Et ce dernier d’ajouter : «L’adoption de la Loi de finances 2010 a relancé l’engagement des promoteurs immobiliers dans la production du logement social à travers un dispositif qui revisite la définition de ce logement et concède à ses producteurs et acquéreurs des avantages certains et encourageants.
Un dispositif fiscal qui s’accompagne d’un investissement total du gouvernement et des administrations concernées qui mobilisent tous les acteurs locaux dans une démarche de proximité et de convergence et un objectif de réunir sur le terrain les conditions de réussite de ce grand chantier avec un nouveau souffle en 2011, lequel se poursuivra jusqu’en 2020. Le ministère de l’habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire, affirme qu’à fin avril 2011, plus de 228 conventions ont été déjà visées pour la réalisation de plus 668 000 logements sociaux».


Quels types de taux choisir ?

Voilà pour les opérateurs lesquels voient dans le logement social la principale locomotive de leurs activités. Toutefois, tout le monde n’est pas concerné par ce type d’habitat, certes primordial, mais quasiment tout un chacun l’est pour ce qui est de l’acquisition.
Et par conséquent, on se retrouve tous sous le même toit, en l’occurrence celui des banques, afin de recourir à des prêts car malheureusement les fonds propres dans bien des cas ne suffisent pas à réaliser notre rêve. Généralement, le taux d’intérêt des prêts immobiliers est déterminé en fonction de plusieurs paramètres, dont notamment la qualité de l’emprunteur. Il est important de prendre le temps de comparer et de démarcher plusieurs établissements pour trouver le prêt immobilier qui vous correspond. Il existe deux types de taux d’intérêt : le taux fixe et le taux variable. Le taux fixe vous assure une mensualité identique sur toute la durée de l’emprunt.
Vous n’avez aucune mauvaise surprise, mais si les taux du marché baissent entre temps, vous n’en profiterez pas. Lorsque les taux d’intérêt sont bas et lorsque les taux ont tendance à monter, il est préférable de choisir un remboursement à taux fixe.
Quant au taux variable, il varie en fonction de la conjoncture économique. Plus bas que le taux fixe, il vous permet de profiter des baisses des taux surtout dans un contexte où les banques ont beaucoup de liquidités et où la concurrence est accrue.
Toutefois, le danger majeur d’un prêt à taux variable se situe dans la possibilité d’une augmentation du taux d’intérêt appliquée suite à une hausse de l’indice de révision. Cette augmentation de taux peut même rendre le taux révisable plus onéreux que le taux fixe. Il est donc important de bien comprendre le fonctionnement d’un prêt à taux révisable pour pouvoir décider en connaissance de cause.


Prudence

Samir Hadjioui nous prodigue de judicieux conseils quant aux choix de financement : «Pour monter le meilleur financement, il est important d’avoir une parfaite connaissance de l’éventail des produits offerts par les établissements financiers.
L’emprunteur doit procéder à une comparaison des taux d’intérêt, des prestations proposées, mais aussi des frais annexes. Toutefois, privilégier sa banque s’avère prioritaire avant de prospecter la concurrence en raison de sa meilleure connaissance de la qualité et du potentiel de ses clients.
Le crédit bancaire se compose de plusieurs éléments, ainsi le taux d’intérêt à lui seul n’est pas la seule base de comparaison des différentes offres des établissements financiers. Les frais annexes tels que le taux de l’assurance décès, invalidité, celui de l’assurance vie, frais de dossier ou autres, peuvent faire la différence. D’où la nécessité de s’informer sur l’ensemble des modalités avant toute décision de contracter un prêt».


Tendances à venir

Mais alors que les offres immobilières et financières sont pléthoriques dans un climat de plus en plus incertain, la crainte de s’engager est somme toute légitime. La Vie éco a demandé au directeur général adjoint du CIH de faire un peu de prospective, en l’interrogeant sur les tendances futures concernant les taux destinés aux professionnels, ainsi qu’à ceux dédiés aux acquéreurs. «Après une année 2010 de stabilité, les taux d’intérêt démarrent l’exercice 2011 sur une tendance haussière.
Le taux d’intérêt interbancaire a atteint 3,43% sous l’effet d’un rush sur les devises et d’un retard dans la constitution de la réserve obligatoire. Les taux des bons du Trésor de courte maturité ont aussi augmenté en prévision de tensions sur les finances de l’Etat. La tendance des taux devrait rester haussière durant le premier semestre de l’année.
La hausse des taux observés au Maroc dernièrement est la conséquence de facteurs pouvant conduire à une accentuation de la tendance haussière durant les prochains mois. En effet, la tension sur les taux monétaires est due à une très forte demande sur le cash, notamment les devises.
Les importateurs de matières premières, principalement les pétroliers et les importateurs de céréales, ont procédé à des achats de devises plus importants que d’habitude, en raison de la flambée des cours mondiaux des matières de base.
Cette demande sur les devises a exercé une pression sur le marché, ce qui s’est traduit par une augmentation du loyer de l’argent», indique Samir Hadjioui. L’optimisme n’est pas de mise. L’attentisme ambiant risque de perdurer. Mais si on remonte à une quinzaine d’années, les organismes financiers octroyaient des prêts avoisinant les 13% … alors qu’aujourd’hui on peut escompter obtenir un taux de 6% HT.
Certes, à l’époque, force est d’admettre que le foncier et les prix du m2 n’avaient pas atteint les niveaux astronomiques d’aujourd’hui. Par ailleurs, la cherté de la vie était aussi moins excessive.


Faire jouer la concurrence

Comme l’a si bien souligné Samir Hadjioui, s’il est préconisé de procéder à des comparatifs minutieux entre les différents produits financiers, il est tout aussi pertinent de négocier avec sa propre banque surtout si cette dernière nous a dans son portefeuille clientèle depuis fort longtemps. Si les relations sont au beau fixe, et que l’on est solvable bien entendu, c’est tout naturellement que l’on pourra escompter des gestes sympathiques de la part de notre banquier.
Finalement, dans un secteur concurrentiel, qu’est-ce qui fait la différence entre les organismes bancaires ? «Avant toute chose, il faut bien préciser que la concurrence est nécessaire et souhaitable si on veut construire un secteur performant, développé et viable à long terme. D’ailleurs, je pense que la libéralisation qui a donné lieu à l’ouverture de la concurrence dans le secteur financier marocain a amplement contribué à son rayonnement régional actuel.
Les stratégies de différentiation adoptées par les banques varient selon les domaines d’activités stratégiques identifiés par chacune. Les offres plus ou moins semblables proposées par les confrères nous ont poussés à faire de la relation client et de la confiance mutuelle avec celui-ci notre raison d’être au quotidien. Un personnel qualifié et formé pour une meilleure écoute attentive de notre clientèle est un gage de l’instauration d’un climat de confiance et de familiarisation avec cette dernière.
On travaille d’une façon continuelle pour améliorer notre performance, notre régularité et notre qualité de service», affirme Samir Hadjioui au nom du CIH. Espérons seulement que 2012 soit meilleure que 2011 où le climat d’attentisme dû à des crises à multiples visages a touché non seulement les sphères micro et macroéconomiques, mais aussi le moral des consommateurs. Et comme le proclame l’adage : «Quand le bâtiment va, tout va !».

2011-07-06