Logement : acheter ou attendre ? Tout dépend de la ville

A Casablanca et Rabat, un frémissement de la demande a été observé au cours des derniers mois, sur tous les segments. On reste toutefois loin de la reprise généralisée pour tout le marché.


Retour des beaux jours ou petit soubresaut passager ? Selon plusieurs professionnels contactés par La Vie éco, le marché de l’immobilier a enregistré ces derniers mois une reprise de la demande qui a concerné essentiellement Casablanca et Rabat, les autres villes demeurant au point mort. «Nous avons été sollicités par plusieurs clients qui ont exprimé des demandes concrètes sur le moyen et le haut standing», informe Ilham Sorany, directrice du groupe Rep Immo, présent à travers un réseau d’agences dans toutes les grandes villes du Royaume. Mme Sorany fait même état d’une incapacité à satisfaire toute la demande pendant le mois de Ramadan à Rabat.

Même son de cloche auprès de promoteurs immobiliers. Par exemple, le groupe Alliances assure avoir reçu 800 demandes de réservation pour une offre de 260 unités dans le cadre de la récente commercialisation de son projet dans le résidentiel supérieur à Rabat, «Le Clos des Pins». Selon Mme  Sorany, «plusieurs acheteurs qui hésitaient jusqu’à présent ont fini par se décider». Faut-il pour autant en déduire que le moment est venu pour les acheteurs de passer à la conclusion au risque de voir les prix recommencer à flamber ?
Ce serait aller trop vite en besogne. «Dans l’ensemble, on en est encore à la morosité qui a prévalu ces derniers mois», prévient William Simmoncelli, directeur général de l’agence Carré Immobilier. En réalité, l’on pourrait relativiser l’engouement de la demande à Rabat par le fait que l’offre y est réduite et peu diversifiée. A cela s’ajoutent pour la capitale administrative des prix qui se sont stabilisés à des niveaux élevés et qui ne semblent pas encore convaincre la majorité. Selon les relevés de terrain de l’agence Rep Immo, à Hassan et au centre-ville, qui figurent parmi les quartiers les plus prisés, pour le résidentiel supérieur, le mètre carré pour le neuf peut atteindre actuellement 20 000 DH. On excède même ce seuil pour les quartiers de l’Agdal et de Hay Riad.

A Casablanca aussi, la majorité des professionnels écarte encore tout redressement tendanciel des transactions, ce qui se comprend au vu de l’inflexibilité de l’offre. «Les prix proposés ne sont pas sujets à négociation. Et même les professionnels qui mettent aujourd’hui des biens sur le marché anticipent l’allongement des délais d’achat et envisagent donc l’attente plutôt que la baisse de prix», résume un directeur d’agence immobilière. Certes, pour certains cas extrêmes, des baisses sont concédées mais les prix semblent plutôt enclins à augmenter, à l’image du quartier Bourgogne où le prix au mètre carré neuf a connu plusieurs hausses, pour dépasser actuellement les 17 000 DH. Cette augmentation est intervenue avec la commercialisation ces derniers mois de logements haut standing dans le quartier, selon des professionnels à Casablanca.
Cela dit, dans l’ensemble, la tendance générale semble plutôt être à la stagnation sur les derniers mois. Ainsi, selon les relevés de Carré Immobilier les prix du neuf se maintiennent aujourd’hui entre 14 000 et 16 000 DH au Val Fleury. Au Boulevard d’Anfa, le mètre carré va de 15 000 à 17 000 DH. A 2 Mars-quartier des Hôpitaux, le mètre carré démarre actuellement à 14 000 DH et va jusqu’à 17 000 DH. Aux quartiers Gauthier, Racine ou encore Palmier, les prix oscillent entre 18 000 et 22 000 DH.

Face à ce marché verrouillé, la demande à Casablanca semble de plus en plus s’orienter vers une alternative consistant en projets développés dans la périphérie immédiate de la ville. «A Dar Bouazza, à Bouskoura ou encore à Nouaceur, une offre de standing est en train de se consolider et semble de plus en plus attirer les acheteurs», note Mme Sorany.

Bénéficiant d’un foncier moins cher, puisque excentré, les initiateurs de ces projets sont en mesure de proposer à la sortie des biens à prix plus attractifs. Mais quant à savoir si ce nouveau type d’offre contribuera effectivement à soulager la pression de la demande sur la ville de Casablanca, les professionnels ne se prononcent pas encore.

Autre alternative prisée par les acheteurs : le logement de seconde main. «L’absence persistante de biens intermédiaires présentant un bon rapport qualité-prix continue d’orienter les acheteurs vers les biens anciens», confirme M. Simoncelli. Par ailleurs, «l’acquisition d’un bien en seconde main donne l’occasion de se rendre compte à l’avance de la qualité de la copropriété, critère primordial aujourd’hui pour la demande», renchérit Mme Sorany. Mais il faut dire que l’argument qui plaide le plus pour le seconde main demeure le prix. Surtout que celui-ci, en dépit d’un élargissement de la demande, n’a pas crû et demeure même étonnamment enclin à baisser. A titre d’exemple, les appartements neufs dans le quartier Moulay Youssef- Bordeaux à Casablanca pointent actuellement à 15 000 DH le mètre, alors qu’un bien ancien dans le même quartier est proposé à partir de 9 000 DH et peut aller tout au plus à 12 000 DH

En résumé, tout dépend de la ville qu’on vise. A Rabat et Casa, il est peu probable que les prix du neuf baissent.

Spécificités : Les autres grandes villes tournent au ralenti
Si Casablanca et Rabat ont plus ou moins maintenu le statu quo en termes de dynamisme de leur marché immobilier, il n’en est pas ainsi pour les autres grandes villes du Royaume. A Tanger les transactions tournent encore au ralenti selon les professionnels, mis à part quelques biens de niche dans le luxe. A Fès-Meknès, «on ne vend carrément plus que des terrains», selon un professionnel de la ville, les prix étant en déphasage complet par rapport à la demande dans la ville. Kénitra a pu à la limite profiter cet été d’un effet MRE venu dynamiser un marché amorphe.
En somme, c’est à Casablanca et Rabat que l’essentiel des affaires dans l’immobilier se fait aujourd’hui, ce qu’a d’ailleurs largement martelé Alami Lazrak, le patron du groupe Alliances, lors d’une récente sortie médiatique à l’occasion de la publication des résultats semestriels.

Réda Harmak.
2011-10-25