Crédit immobilier : la mort du prêt à taux variable...

84% des crédits accordés au cours de l'année 2010 l'ont été au taux fixe. En 2007, le crédit à taux fixe ne représentait que la moitié de l'encours des crédits, aujourd'hui il est à 70%. Le taux fixe appliqué aujourd’hui par les banques est de 6% HT en moyenne et le variable à 5,5%.


A une période où le marché était surliquide, le taux variable avait suscité l’engouement de la clientèle. A tel point qu’en 2007, près de la moitié de l’encours des crédits accordés par le système bancaire consistait en prêts à taux variable. Mais, depuis, la donne a changé. Au fil des années, et sous l’effet d’une demande sur l’argent qui a explosé de la part des entreprises, de l’Etat pour ses grands chantiers mais aussi des ménages, les liquidités des banques se sont progressivement asséchées et l’argent est redevenu rare et donc cher. C’est en sentant le vent tourner certainement que la clientèle a depuis deux ans opéré un revirement spectaculaire. Il y a un an, La Vie éco avait d’ailleurs conseillé à ses lecteurs d’opter pour le taux fixe. Une recommandation qui apparemment a été suivie...
En effet, selon le rapport de la supervision bancaire que vient de publier Bank Al-Maghrib, 84 % des crédits nouvellement souscrits en 2010 l’ont été à des taux fixes. Dopée par cet afflux, la part de cette formule dans l’encours qui est de l’ordre de 124 milliards de DH s’est hissée de 65 % à fin 2009 à 70 %. La raison de cette ruée est que «les emprunteurs font preuve de prudence vis-à-vis de l’endettement à taux variable», avance-t-on au sein de BAM.
Et tout porte à croire, en effet, que cet arbitrage est le plus indiqué dans la conjoncture actuelle. «La faiblesse historique des taux de crédit immobilier au Maroc rend les taux fixes aujourd’hui attractifs», soutient Ghali Chraïbi, DG de Cafpi Maroc, courtier en prêts immobiliers. D’après les données recueillies auprès de cet intermédiaire, le taux fixe moyen des prêts immobiliers au niveau de tout le marché s’établit actuellement à 6 % HT. Cela reste certes plus cher que les 5,5 % pratiqués pour les formules à taux variable, mais le financement à taux fixe permet à l’emprunteur de maîtriser ses mensualités et de se prémunir contre les hausses dans un contexte de taux défavorable. Ce contexte, qui remonte en fait à quelques années déjà, est encore appelé à durer.


Le taux variable le plus bas, 5,07 %, a été enregistré en 2006

Jusqu’à fin 2006, les taux des bons du Trésor, notamment ceux à 10 et 15 ans, sur lesquels sont indexés les crédits immobiliers à taux variable, tiraient le marché à la baisse en raison de la surliquidité abondante sur le marché financier et l’aisance du Trésor. Dans ce sillage, le taux plancher de 2006 a atteint un plus bas historique à 5,07 % et les crédits à taux variable ont pris de l’envergure jusqu’à peser presque autant que les formules à taux fixe dans l’encours des crédits immobiliers. Mais, à partir de 2008, la situation sur le marché monétaire et obligataire a changé. La surliquidité abondante a cédé la place à un manque de liquidité structurel en raison de la forte hausse des crédits et de l’aggravation du déficit commercial en sus d’un besoin plus affirmé du Trésor pour financer ses investissement et son fonctionnement.
Heureusement, pendant trois ans, le Trésor s’est abstenu de lever des fonds sur les maturités longues, pour éviter la surchauffe des taux des crédits variables qui y sont indexés. Cela n’avait toutefois pas empêché les emprunteurs de se réorienter vers les formules à taux fixe. Ces dernières ont vu leur encours reprendre de l’importance, passant à 64 % de l’encours global en 2008, puis à 65 % en 2009.
Cette démarche n’était pas dénuée de bon sens puisque le Trésor a effectivement fini par rompre avec sa passivité sur le long terme en 2010. Mais, entretemps, une nouvelle indexation des crédits à taux variable sur le taux du marché interbancaire et non plus sur les bons du trésor long terme est entrée en vigueur dès le second semestre 2010 pour ne pas pénaliser les souscripteurs aux crédits à taux variable.
Dans la foulée, tous les détenteurs d’anciens crédits à taux variable devaient se voir offrir la possibilité de migrer vers la nouvelle formule. Quant aux nouveaux souscripteurs, ils se voient offrir la possibilité d’opter pour la nouvelle indexation du crédit à taux variable ou pour le financement à taux fixe. Mais la nouvelle formule d’indexation devrait s’avérer tout aussi défavorable pour les crédits à taux variable en raison notamment de la volatilité du taux interbancaire et de la hausse prévue du taux directeur de la Banque centrale sur lequel il est adossé (voir encadré). Dans ces conditions, le crédit immobilier à taux fixe devrait gagner davantage de terrain et peut-être même signer la mort temporaire de celui à taux variable...

Scénarios : Pourquoi les taux variables risquent d'augmenter

La nouvelle indexation des crédits immobiliers sur le taux du marché interbancaire présente un inconvénient de taille : la volatilité. Si le taux du marché interbancaire gravite naturellement autour du taux directeur de BAM, qui est actuellement de 3,25%, il lui arrive de se décaler fortement de ce dernier, en fonction de plusieurs éléments. Le 22 juin dernier, par exemple, le taux du marché interbancaire a culminé à 3,8 %, en raison d’une pression sur les liquidités induite par la nécessité pour les banques de combler leur retard en matière de réserves obligatoires. Qui plus est, quand on sait que le marché interbancaire est structurellement déficitaire, et que le taux de la réserve obligatoire est désormais à son niveau le plus bas historiquement, il y a lieu de craindre davantage de tensions sur le taux interbancaire, et par conséquent une hausse des taux variables des crédits immobiliers ?
Un autre facteur de risque pèse sur le taux du marché interbancaire : l’inflation. En effet, le niveau du taux directeur de BAM est décidé en fonction des pressions inflationnistes. Si l’inflation devait repartir, ce qui selon les prévisions de BAM devrait intervenir inévitablement dès la mi-2012, le taux directeur devrait être révisé et l’indice de référence des taux variables des crédits immobiliers suivra.

2011-07-11
Réda Harmak