Un Marocain sur deux construit encore au lieu d'acheter

59 250 logements ont été initiés par des particuliers en 2011, en croissance de 30% sur un an. La quasi-totalité des logements autoconstruits consistent en maisons "marocaines" de type R+1, R+2.


On n’est jamais mieux servi que par soi-même ! Les Marocains souhaitant accéder à la propriété continuent dans une grande proportion de se fier à cet adage. En effet, l’autoconstruction reste le premier pourvoyeur d’habitats à l’échelle nationale : en milieu urbain et périurbain près de 59 250 logements produits en 2011. Cela représente une part de 49% des 119 907 unités fabriquées la même année. Seule la production des professionnels du segment économique et social soutient la comparaison avec 37 177 unités construites en 2011 (soit 31% du total). Les programmes dans le moyen et le haut standing se contentent d’une part de 12% avec 14 103 logements, tandis que les opérations à faible valeur immobilière totale (logements à 140 000 DH) ne génèrent qu’une production de 6 795 unités, soit 6% du total. Tout cela ne laisse qu’une part de 2% pour les villas dont la production n’a pas dépassé les 2 590 unités en 2011.

L’autoconstruction s’attribue la plus grosse part en 2011 en raison d’une progression notable de sa production : +30% par rapport à 2010. Cette croissance a fait renouer le segment avec ses niveaux de 2008, soit avant l’essoufflement du marché de l’immobilier. Car il faut préciser que le marasme de 2009 et 2010 n’a pas épargné la production de logements initiée par des particuliers, qui a chuté de 14% puis de 3% année sur année. Cependant, les baisses accusées restent nettement plus contenues que celles enregistrées par les autres segments. A titre de comparaison, la production de logements dans le cadre de programmes de moyen et de haut standing a chuté de 57% en 2009. Cela fait que l’autoconstruction est restée le plus grand pourvoyeur de logements depuis 2008 : sur un total de 406 153 logements produits sur la période, 205 855 unités, soit 51%, sont initiées par des particuliers.

Autoconstruction : 3 000 DH/m2

Mais en remontant plus loin, il ressort que ce mode de construction a connu un recul car il représentait 60% de la production il y a encore quelques années. Certains spécialistes voient là un effet naturel de la professionnalisation de la promotion immobilière. L’on pourrait également évoquer la flambée des prix du foncier ainsi que le renchérissement du coût des matériaux de construction, des éléments de nature à dissuader de plus en plus les initiatives des particuliers (le coût de construction au m2 d’une maison “marocaine” moyenne est estimé à 3 000 DH toutes taxes comprises).

Mais l’autoconstruction ne devrait pas disparaître de sitôt au Maroc. Précisons d’abord qu’en termes de stock, elle conserve une avance confortable. En effet, la quasi-totalité des logements faisant l’objet d’autoconstruction consistent en unités de R+1 et R+2, dites «maisons marocaines modernes» (les traditionnelles étant celles que l’on trouve dans les médinas), et il se trouve que ce type d’unités reste largement dominant dans le parc de logements au niveau national. On dénombre actuellement plus de 2,7 millions de maisons “marocaines”, représentant 70% du stock d’habitations total. Au passage, ce chiffre qui n’intègre que les seules constructions réalisées en milieu urbain et périurbain peut être nettement revu à la hausse si l’on incorpore les habitats anarchiques qui, il faut le rappeler, consistent, dans la majorité des cas, en autoconstruction : 276 000 unités à fin 2011 dont 44 000 pour cette seule dernière année.

Le parc de maisons “marocaines” est à même de continuer à croître car l’autoconstruction reste la seule voie pour une large partie de la population pour accéder à la propriété. «Les particuliers qui ne disposent pas de revenus réguliers ou qui n’ont pas les moyens de contracter un prêt immobilier optent pour l’autoconstruction pour faire avancer la construction d’une maison progressivement selon les ressources dont ils disposent», fait savoir un spécialiste. Il faut à ce titre préciser que l’intéressé peut tout gérer lui-même dans le cadre d’une autoconstruction, seul s’impose pour lui le recours à un architecte ainsi qu’à un ingénieur spécialisé pour l’élaboration des plans.

Mais cette liberté totale laissée aux initiateurs de constructions a son corollaire d’aspects négatifs. En effet, les autoconstructions sont élevées dans la majorité des cas sans uniformité architecturale. De même, les travaux ont généralement tendance à s’éterniser quand les constructions ne sont pas simplement abandonnées. Dans l’un comme dans l’autre cas, c’est le paysage urbain qui en pâtit.

Le ministère veut uniformiser l’aspect des maisons autoconstruites

Pour y remédier, le ministère de l’habitat, qui a élevé la problématique de l’autoconstruction au rang de priorité dans son plan d’action 2012-2016, est en train de plancher sur un ensemble de mesures. «L’idée n’est pas de brider l’autoconstruction mais simplement de mieux l’encadrer», s’empresse de préciser Mounia Diaa Lahlou, directrice de la promotion immobilière au sein du ministère.

En premier lieu, il est question de mettre en place un cahier des charges qui serait imposé aux initiateurs de l’autoconstruction. Celui-ci devrait d’abord préciser un ensemble de prescriptions minimales en termes de qualité du bâti, et il devrait également garantir l’uniformité des constructions. En effet, des paramètres tels que la volumétrie extérieure ou encore les éléments de façade des constructions devraient être clairement précisés dans les nouveaux cahiers des charges pour chaque zone ou quartier et s’imposeraient de fait aux particuliers construisant leurs logements. En sus, l’autoconstruction devrait être mieux encadrée grâce à la mise en place prochainement d’un cahier des charges destiné aux coopératives d’habitat dont l’activité est, elle aussi, en phase d’être mieux contrôlée par la tutelle.

Mais l’on est bien conscient au niveau de l’Habitat qu’un simple renforcement du cadre réglementaire sera loin de suffire. Il faut à ce titre rappeler que l’acte de construction est déjà régi par une centaine de textes légaux touchant à une multitude d’aspects (urbanisme, architecture, sécurité…) sans que cela ne préserve des manquements à la loi. A cet effet, un autre volet de mesures concerne l’amélioration du contrôle entourant l’autoconstruction.

Sur ce registre, l’idée est de renforcer le cadre d’accompagnement de ce mode de construction à travers la définition de sa gouvernance (acteurs, actions, procédures...). Cela devrait aboutir, entre autres, à une spécialisation du contrôle du ministère qui en deviendrait spécifiquement adapté à l’autoconstruction.
Enfin, une piste plus radicale actuellement à l’étude au sein de l’Habitat consiste à bannir progressivement la politique des lotissements à autoconstruction dans les grandes et moyennes villes au profit de programmes immobiliers organisés pour une meilleure maîtrise de la qualité architecturale et du paysage urbain.


Réda Harmak.
2012-05-14